Раздел квартиры в ипотеке с материнским капиталом
При расторжении брака большинство пар сталкивается с разделом совместно нажитого имущества. И первое, на что претендуют супруги – жилье. Хорошо, если квартира или дом находятся в собственности граждан, экс-супруги могут продать жилую площадь и разделить деньги в равных долях, предварительно выделив части детей. Гораздо труднее обстоит дело, если имеет место развод при ипотеке с материнским капиталом, когда в семье двое и более ребятишек, не достигших 18-летия.
Варианты использования материнского сертификата
Согласно законодательству России, родители обязаны нести ответственность за содержание и воспитание детей в равной степени, невзирая на то, состоят ли они в браке или нет. В целях материальной поддержки семей, в которых подрастает двое и больше детей, Правительство предоставляет гражданам материнский сертификат, который можно использовать в качестве платежа при покупке дома или квартиры. Деньги из госбюджета выделяются автоматически, в ответ на данные из ЗАГСа. Родители, усыновившие малыша, получают сертификат, предоставив заявление в Пенсионный фонд РФ.
Существует два способа, как мат капитал может быть использован в качестве в ипотечном кредитовании:
- Как уплата первоначального взноса. Такой вариант юристы называют предпочтительным, так как у родителей есть возможность выделить доли несовершеннолетних сразу после покупки квартиры.
- Как часть кредита за жилое помещение, договор на приобретение которого был оформлен до рождения второго ребенка.
При заключении кредитного договора с участием маткапитала существует ряд характерных правил:
- Невзирая, на чье имя составлено соглашение, родители имеют право на равные доли при бракоразводном процессе.
- Оба гражданина, состоящие в браке, являются полноправными созаемщиками.
- Недвижимость оформляется на всех членов семьи, учитывая несовершеннолетних граждан.
Таким образом, часть жилплощади квартиры с материнским капиталом при разводе, которая достанется тому или другому родителю, зависит от количества отпрысков.
Особенности раздела ипотечной собственности с участием маткапитала
Оформляя развод при ипотеке с материнским капиталом, обязательно нужно поставить в известность банк. Многие финансовые учреждения еще на этапе заключения кредитного договора настаивают на составлении брачного договора, который регулирует порядок выплат по ипотеке в случае вероятного расторжения брака.
Если раздел совместно нажитой собственности проходит в суде, обязательно участие в деле представителя кредитора, без согласования с которым решение по поводу ипотечной недвижимости не может быть принято.
По закону, вне зависимости от того, с кем остаются дети после завершения бракоразводного процесса, обязанности по погашению ипотеки с маткапиталом при разводе в равной степени ложатся на обоих родителей. До того времени, пока банк не получит последний платеж, граждане не могут вступить в право собственности и соответственно, реализовать или обменять свою долю в недвижимости.
Что до выполнения кредитных обязательств, при любом раскладе лучшим выходом из положения является погашение ипотеки по разработанному графику без раздела долга. Каким образом каждый из супругов будет выплачивать свою часть обязательств, граждане вправе договориться самостоятельно, в устной или письменной форме. Тем более что делить квадратные метры, на которые оформлено право собственности, можно в любое время после официального расставания.
Варианты раздела
Нередко случаются ситуации, когда расторжение брака проходит тяжело, и квартира в ипотеке с материнским капиталом при разводе оказывается камнем преткновения. Муж и жена бесконечно спорят, кто останется на жилплощади, кто обязан платить банку в большей или меньшей степени и так далее. В таком случае вопрос о судьбе ипотечного кредита решает суд.
Есть несколько вариантов:
- Судья выносит постановление о разделе ипотеки между истцом и ответчиком в равных долях. То есть при ежемесячном обязательном платеже в 20 тыс. руб. муж и жена обязаны платить по 10 тыс. руб. Кредиторы далеко не всегда поддерживают такое решение, так как один из граждан может стабильно платить свою часть, а второй нет. В таком случае возникают трудности правового характера. По сути, обязательства по кредиту частично выполняются, а просрочка растет. Плюс ко всему, чтобы избежать штрафов, добросовестный плательщик часто вынужден погашать и вторую часть долга.
- Стороны обращаются к кредитору за разделением одного кредита на два независимых на остаток долга по первоначальному соглашению. В таком случае при росте просрочки одного из заемщиков банк сможет претендовать только на ту часть квартиры, которая принадлежит должнику.
Третьим способом решения вопроса с разделом квартиры с маткапиталом, называют продажу ипотечной недвижимости, кредит за которую погашен не до конца. Несколькими годами ранее такое решение категорически не поддерживалось банками, а участие мат сертификата делало процедуру разы сложнее. Сегодня такие прецеденты есть.
Главное условие, которое должно быть соблюдено — в день заключения договора новый собственник обязан перевести на счет кредитора сумму, равную остатку задолженности. Но до этого момента важно выделить доли детей в реализуемом жилье. Часть недвижимости определяется согласно минимуму, установленному в конкретном регионе. Доля может быть больше, если квадратура позволяет, однако при меньшем количестве квадратных метров опека свое согласие не даст.
Есть способ обойтись без участия органов опеки. Для этого нужно отказаться от материнского сертификата и вернуть средства в госбюджет. Если такого действия не произойдет, прокуратура вправе обратиться в суд с требованием признать сделку купли/продажи недействительной (на основании нарушения прав несовершеннолетних) либо с иском об истребовании средств, выплаченных государством в качестве помощи при рождении малыша.
Капитал можно будет использовать повторно, но практика показывает — когда люди отказываются от сертификата, заново право на его использование приходится отстаивать в суде.
Если после продажи недвижимости с невыделенными детскими долями родитель приобретет следующую жилплощадь, в которой нотариально закрепит за несовершеннолетними именно их доли, представители власти все равно потребуют возврата в казну суммы мат сертификата.
Как разделить квартиру без банка
Лучшим сценарием, как разделить квартиру с маткапиталом при разводе — закрыть кредит еще до подачи заявления в суд, полностью рассчитаться с банком и решить судьбу жилплощади. Вариантов несколько – продать жилье и поделить вырученные средства с выделением долей детям. При продаже квартиры не обойтись без участия органов опеки, задача которых – проконтролировать, чтобы несовершеннолетние граждане получили причитающиеся им квадратные метры.
Для примера можно взять ситуацию развода с ипотекой с участием материнского капитала пары, имеющей двух несовершеннолетних детей. Это наиболее типичная картина, с которой приходится сталкиваться российским судам. В данном случае если имеется квартира, купленная на мат капитал, при разводе жилье делится на 4 равные части. Супруг, с которым остаются проживать дети, получает ¾ жилплощади, второму достается ¼.
Если при делении жилья части несовершеннолетних оказываются меньше нормы, у соцслужбы имеются все основания отказать в одобрении сделки по причине защиты интересов малолетних собственников.
Если у пары есть достаточно средств, чтобы рассчитаться с банком, проблемы могут возникнуть только личного характера. К примеру, владелец одной четвертой из принципа потребует выделения комнаты в квартире в собственность или будет настаивать на реализации собственности и получении четверти от вырученной суммы.
Органы опеки нередко не поддерживают данное решение, так как, по сути, дети остаются без крыши над головой до тех пор, пока мать или отец не купят новую недвижимость. А это не всегда представляется возможным, особенно если ипотечная квартира одно- или двухкомнатная. Хотя опека следит за использованием средств, исключая нецелевые траты, родителю просто не хватает денег для приобретения достойного жилья.
Экс-супругам, сохранившим доверительные отношения, часто удается найти компромиссное решение — гражданин, претендующий на меньшую часть квартиры, взамен недвижимости забирает другое ценное имущество — автомобиль, дачу, долю в бизнесе, ценные бумаги и так далее. Либо собственник большей части выплачивает оставшуюся сумму деньгами. Социальную службу такое решение удовлетворяет, так как интересы несовершеннолетних в полной мере соблюдены. Однако ни продать, ни обменять жилье мать/отец ребенка не имеет права без согласования с опекой.
Тонкости процедуры
При разделе кредитной недвижимости семейной парой, имеющей двух и более детей, важно ориентироваться не только на нормы СК и правила ипотечного кредитования. Необходимо брать в расчет случаи из судебной практики, которые становятся прецедентами и ложатся в основу принятия решений. Грамотно разделить ипотечную недвижимость с маткапиталом, имея двух и более детей, без грамотного юриста невозможно.
Нередко банки особо не заморачиваются с поиском компромисса и ставят супругов перед фактом — долг необходимо погасить в сжатые сроки. И неважно, один из супругов это сделает или двое. Кредитному учреждению важно вернуть свои деньги. Особенно часто с такой проблемой сталкиваются заемщики, выплатившие большую часть ипотеки.
Плюс ко всему, в некоторых кредитных договорах заранее прописано право кредитора требовать досрочного погашения задолженности в случае развода. Логично, что, принимая решение об оформлении ипотеки, супруги и не помышляют о расставании, поэтому просто не принимают во внимание данный пункт.
Чтобы задать вопрос семейному юристу по теме «развод, ипотека, материнский капитал, двое несовершеннолетних детей», не обязательно идти в консультацию. Все детали можно обсудить онлайн бесплатно.
